III. Thu hồi đất
- Khái niệm thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
- Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
12. Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn hai mươi tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Thẩm quyền thu hồi đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối vơi hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được uỷ quyền.
- Quy định về thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Xuất phát từ lợi ích Nhà nước, mọi người sử dụng đất phải chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ chế thực hiện thủ tục hành chính trong các trường hợp này là:
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất;
+ Nhà nước thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Quy định nêu trên được phân biệt với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư và như vậy, việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và việc giải phóng mặt bằng giao cho tổ chức phát triển quỹ đất.
Cùng với cơ chế trên, trình tự thu hồi phải đảm bảo từng bước như sau:
+ Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi;
+ Thông báo thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Với quy trình đã được xác định theo các bước đã nêu, người sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành quyết định đó và bàn giao mặt bằng cho Nhà nước theo đúng tiến độ thực hiện. Trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi thì sẽ bị cơ quan ra quyết định thu hồi đất cưỡng chế, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
- Thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế
Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật đất đai, Nhà nước thu hồi đất cho mục đích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Quy trình thực hiện việc thu hồi đất tương tự như việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục đích an ninh, quốc phòng. Tuy nhiên, điểm mới quan trọng cần phải lưu ý là đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện quy trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nước. Hơn nữa, trong quan hệ sử dụng dất có thể thiết kế với nhau các quan hệ dân sự về đất đai thay vì thực hiện bằng các quyết định hành chính. Mặt khác có thể thấy rằng các nhà đầu tư có thể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất để có quyền sử dụng đất như mong muốn. Đó chính là lý do Nhà nước cho phép nhà đầu tư tự tiềm kiếm mặt bằng trong kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi đất.
- Các quy định về bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất
Để được bồi thường, tái định cư, người bị Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện. Các điều kiện đó chính là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 5 Điều 50 Luật đất đai. Nếu người sử dụng không hội tụ đủ điều kiện này thì không được bồi thường. Người sử dụng đất vì các lý do đương nhiên hoặc bị thu hồi do vi phạm pháp luật đât đai cũng không được bồi thường. Việc không được bồi thường còn liên quan đến những trường hợp đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các khoản tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Về nguyên tắc, người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Đối với người được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tại khu tái định cư, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Điều kiện sống ở nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất tối thiểu có khả năng phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Nếu không có đất thực hiện tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn , trường hợp giá trị quyền sử dụng bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì được bồi thường phần chênh lệch.
Đối với người bị thu hồi đất mà không còn đất trực tiếp sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hổ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới.