THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HĐ

2.2.2.2. Hợp đồng bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

Có thể kể đến hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp đồng thế chấp các tài sản như: Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng rừng, Quyền sở hữu rừng trồng, Tàu bay, Tàu biển và các tài sản khác thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ; và hợp đồng tặng cho bất động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) và các hợp đồng khác. Thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền đối với những loại hợp đồng trong nhóm này, có hại loại thời điểm có hiệu lực khác nhau:

(i) Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng.

Nghĩa là hợp đồng đó chỉ được xem là hoàn thiện về hình thức khi được lập bằng văn bản, được công chứng và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Việc đăng ký là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực - khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự.

Bộ luật Dân sự cũng như các quy định của Luật Nhà ở cũng như các quy phạm pháp luật khác không có quy định nào trực tiếp xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dang này. Vì đây là hợp đồng buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể được xác định dựa vào khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng - kể từ khi công chứng viên ký công chứng và có dấu của tổ chức, cơ quan hành nghề công chứng. Và như đã phân tích tại mục 2.2.2.1 thì Luật Công chứng không thừa nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.

(ii) Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký.

Khác với hợp đồng được nêu ở mục (i), tại Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự đã xác định: "Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;..." Nghĩa là kể từ khi hợp đồng hoàn thiện về mặt hình thức thì mới phát sinh thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Nói một cách khác, theo quy định này, mặc dù hợp đồng đã được công chứng, nhưng nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký thì vẫn chưa phát sinh hiệu lực. Điều này đã mâu thuẫn với khoản 3 Điều 4 của Luật Công chứng. Như vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực trong trường hợp này sẽ dựa vào quy định nào? - khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng hay khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự.

Không giống như Luật Nhà ở, xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành - Điều 3 Luật Nhà ở xác định: "Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này"). Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng không xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành. Do vậy, trong trường hợp này phải áp dụng Khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản trong trường hợp này. Bởi tại Khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996, đã quy định: "Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau". Nguyên tắc này cũng được Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành xác định lại tại Khoản 3 điều 83