THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HĐ

2.2. Cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo các quy định pháp luật hiện hành

2.2.1. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản, không phải công chứng, chứng thực và không phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

Đối với những loại hợp đồng mà pháp luật chỉ yêu cầu các bên xác lập bằng văn bản thông thường, không phải thực hiện thêm bất cứ hình thức nào khác thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự: theo đó, hiệu lực của hợp đồng đó có thể được phát sinh từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng (nếu không có thỏa thuận) hoặc nếu có thỏa thuận thì thời điểm các bên thỏa thuận là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Đối với dạng hợp đồng này mà các bên thỏa thuận sẽ yêu cầu công chứng chứng nhận vào hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng (tương tự như sẽ nói tại phần 2.2.2.1 dưới đây).

2.2.2. Hiệu lực của hợp đồng được xác lập bằng văn bản, phải được công chứng và phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (nếu có quy định)

Để làm rõ thời điểm có hiệu lực của nhóm hợp đồng, trước tiên, tôi phân chúng ra thành nhiều loại khác nhau dựa vào quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng:

2.2.2.1. Hợp đồng bằng văn bản mà pháp luật chỉ buộc thực hiện thủ tục công chứng. Điển hình là hợp đồng mua bán nhà ở - Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực". Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự). Và các hợp đồng khác mà pháp luật quy định phải có công chứng chứng nhận hoặc chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không được ghi nhận một cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định khác. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng: "văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng". Nếu các bên thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểm công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, theo tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là là trường hợp "pháp luật quy định khác" theo Điều 405 BLDS.

Luật Công chứng đã không ghi nhận các trường hợp khác có thể làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng - cụ thể trong trường hợp này, Luật Công chứng đã không ghi nhận quyền tự do thỏa thuận giữa các bên giao kết hợp đồng. Bởi hiểu theo khoản 3 Điều 4 thì những văn bản được công chứng (cụ thể là hợp đồng mua bán nhà ở đang được đề cập) chỉ có thể phát sinh hiệu lực kể từ ngày được công chứng.